За живота

Купуване на апартамент без самоучастие

Днес си говорим за това дали е възможно купуване на апартамент без самоучастие – без спестяванията за първоначална вноска.

Ако търсите бърз отговор – ДА, възможно е, и това е нашият опит с процеса:

Предистория

Със съпруга ми сме заедно от 2003-та година, оженихме се през 2007-ма и съвсем естествено, искахме да си имаме собствено “гнезденце” – наш дом, в който да можем да правим промени и подобрения без да искаме разрешение, но и без варианта да се налага да сменяме жилището след няколко месеца въпреки подобренията за наша сметка. 

През 2008-ма, обаче сметките не излизаха. Тогава плащахме наем от 300лв, а цените на имотите и лихвите по кредитите ни даваха вариант за ипотечен кредит с над 750лв месечна вноска – сума, която не можехме да си позволим. И това беше без самоучастието, каквото нямахме. 

Започнахме да събираме пари за първоначалната вноска, но на няколко пъти се наложи да използваме спестяванията си за спешни случаи с нашето семейство или близки, затова спестявания ефективно не съществуваха. А и когато плащаш наем е трудно да спестяваш бързо.

Както за всичко друго, така и за това трябваше да изчакаме

Правилния момент

И докато през 2008-ма наемът ни беше 300лв, а вноската би била 750лв, то през 2018-та година сумите започнаха силно да се доближават и в момента ипотеката ни е равна на наема, който бихме плащали, като по-долу ще си говорим и с конкретни суми. 

Тоест, ние вече така или иначе плащахме наем, близък до вноска по ипотека, следователно бюджетът ни може да си позволим ипотека. В известен смисъл тя би била и относително по-стабилна в дългосрочен план. Единственото допълнително би  бил потребителски кредит за първоначалната вноска, който изчислихме, че при предлаганите лихвени условия и доходите ни, можем да си позволим. 

Така планът беше да се върна на работа след отпуск по майчинство и да работя 4-5 месеца преди да започнем проучване на конкретните условия на различните банки. 

Казвам конкретните, защото при едни и същи параметри на имота, условията по кредита на двама различни кредитоискатели могат да се различават в зависимост от редица други фактори като размер на осигурителния доход, 

  • времето, от човек което е в една компания,
  • типа позиция, която заема,
  • възрастта му, 
  • кредитен рейтинг от бързи или други кредити,
  • собственост на други недвижимости
  • дали е клиент на банката,
  • има ли поръчители и съкредитоискатели и така нататък. 

Купуване на апартамент стъпка по стъпка

Предварително проучване

Върнах се на работа през август 2018та и през декември започнахме да се подготвяме. 

Първо се свързах с банката, в която всички от фирмата, за която работя имаме сметки от 10 години. Аз имам само 1 банкова сметка, така, че можеха:

  • да направят експозиция на сметката със заплата и допълнителни доходи,
  • да добавим доходите на съпруга ми,
  • да определим срок на изплащане,
  • желаната вноска

и така да определим максималната сума, която можем да си позволим да дадем за жилище. 

Изчислената ни ориентировъчната сума беше 60.000 евро. Естествено, ако намерехме имот с по-ниска цена, толкова по-добре за по-ниска вноска или за по-кратък период на изплащане.

Кредитни консултанти

В процеса на проучване на условията на банките, през онлайн форма за контакт се свързах с голяма компания за кредитно консултиране и се срещнах с техен представител. 

Лично при нас ползата от тях беше нулева и занапред не бих се свързвала с такъв посредник, а директно с банката. В крайна сметка ми предложиха като най-добри условията, тези, които вече бях договорила с “моята” банка, без нито стотна от процента разлика, което ги прави излишни за нашия случай, но за други хора може би успяват да бъдат много полезни.

купуване на апартамент без самоучастие

Брокери

Искахме да закупим жилището, в което живеехме вече 5 години, но наемодателите ни нееднократно отказваха да го продадат. Опитахме и с други апартаменти в същата сграда – никой не беше за продан.

Затова определихме какви са желаните основни параметри на бъдещето ни жилище:

  • квартал и местоположение,
  • приблизителна площ,
  • предпочитано изложение,
  • етаж и
  • разположение.

Разбира се, няма пълно щастие и знаехме, че ще трябва да направим компромис с нещо от списъка ни. 

Съпругът ми започна да ходи на огледи, общо 4, но за съжаление никой от имотите не само не отговаряше на условията ни, но и дори не бяха готови, бяха в строеж, на етап около и преди акт 14, а, както знаете, банките имат различно финансиране на готови, влезли в експлоатация имоти и на такива, които са на акт 14. 

Всички от обявите, на които звъняхме, бяха от агенции за недвижими имоти. При желание за оглед, ни канеха в офиса си, където подписвахме договор за услуги, в който се задължаваме да им платим определената комисиона – между 3 и 4% от стойността на имота, ако решим да го закупим, независимо дали от тях или от друга агенция. 

За да ускорим търсенето, в началото на януари се включих и аз, като в първата и втората агенция, в която отидох ми се изсмяха на бюджета и казаха, че не мога да намеря нищо под 90.000 евро, защото прилични имоти на търсената от нас цена няма. Настояха да подпиша договор с тях, но аз отказах с довода, че ще го направя непосредствено преди първия оглед на подходящ имот. От първата агенция се обадиха да попитат какво търсим 6 месеца след като вече бяхме се нанесли в собствен апартамент или общо 9 месеца след първата ни среща. 

купуване на апартамент стъпка по стъпка

Апартаментът

Третата ми среща беше с малка и сравнително нова агенция и само след два дни имахме насрочени два огледа, за съжаление без предварително да имам снимки или подробна информация. 

На първия оглед всичко беше под всякаква критика – да, в желан квартал, но запустяла кооперация, тъмен апартамент с миниатюрни стаи и ниски тавани, падащи плочки в банята и общото усещане за изоставеност и разруха, извън поправимото. Отговорът ми беше категорично НЕ. 

Веднага след това, 30 минути по-късно, беше и вторият оглед – апаратаментът беше в район, който харесваме, дотук добре. Общите части – стари и с куп забележки – ремонт не беше правен от постояването на сградата, а имаше силна нужда.

Отвори се вратата на апартамента и първата ми мисъл беше “Как попаднах тук?!” 

Жилището беше пропито с миризма на цигарен дим, коридорът беше тесен, с нисък окачен таван, навсякъде имаше сребриста ламперия, вратите бяха алуминиеви с кафяво фолио, имитиращо дърво и се отваряха навън, не към стаята, а към коридора, което правеше преминаването от стая в стая като игра в лабиринт и близко до мисията невъзможна, когато си представя как две малки деца се опитат да преминават между всички тези врати, отворени към коридора. 

Холът беше с кафяви тапети и жълт таван, просмукан с катран, кухнята беше с капещ кран, прогнила мивка и омазнена печка, в спалнята имаше мухъл и падаха парчета тапети, банята беше с огромна лята вана, от която не можеше да минеш, и някъде имаше огромен теч, подът беше с грозни плочки, а детската стая беше с тапети, които моментално ти “подаряват” главоболие. В нито едно помещение нямаше лампа на тавана, в нито едно (!) – за първи път виждах такова решение – малки плафончета или стенни лампи, които не отдавана почти никаква светлина. 

Но, имаше нещо в този апаратамент – имаше простор, и, ако се абстрахиращ от състоянието му в момента и като с рентенов поглед, премахнеш всичко до чисти стени за да започнеш отначало, имаше страхотен потенциал.  

Обявената цена беше 66.000 евро – над бюджета ни, но можехме да опитаме да договорим намаление (стандартно цената се завишава за да може да се направи 5-10% отстъпка). Съпруга ми и малката ни дъщеря бяха в квартирата ни и му звъннах да хване такси и да дойде, за да преценим заедно.

До ден днешен той ми напомня, че точно в този момент, когато влезе да разгледа, си е помислил, че съм с някакво помрачение на ума, защото апаратаментът беше ужасен, наистина ужасен. Но заедно с това и ми благодари, че съм успяла да видя потенциала му и сега имаме точно това, което искахме.

Това е апартаментът, който купихме:

купуване на апартамент без самоучастие

 

  • В район, който искаме – широк център, с приблизителната желана площ, която бюджетът ни позволява и с разпределението, което искахме – с общите части е 81 квадратни метра, чисти 73 е, като 23 кв.м. са кухня и хол, 9 кв.м. детска стая и близо 11 кв.м. спалня. 
  • Общо има 4 тераси, от които 1 усвоена към детската стая, 2 остъклени – 1 към спалнята и 1 малка, към кухнята и 1 открита тераса, с решетка – решетката или обезопасяването са ни важни с малки деца. 
  • Изложението е изток – запад, точно, каквото искахме.
  • Апартаментът е вътрешен – няма калкани (изцяло външни стени).
  • Имотът е не само с право на строеж, но и с 9 кв.м. земя от вътрешния двор.

Компромисите, които направихме са с:

  • общите части – защото, както казах, са в лошо състояние и до момента дори да събираме пари във входа, няма никаква промяна или ремонт.
  • Намиране на място за паркиране е като да спечелиш от тотото, а повечето гаражи са превърнати в търговски площи или салони за красота. 
  • Щеше да е хубаво да имаме отделна баня и тоалетна, защото сега са 2 в 1, и с 4ма души постоянно има някой, който използва банята. 
  • Искахме ново строителство за да започнем от 0, а сега трябваше първо да разрушим всичко, което е тук, до основи, да започнем от нула и така да продължим, което определено утежни бюджета.

Но, налага се да се правят компромиси.

Аз вярвах, че можем да направим от това, което виждахме в момента, мечтано наше местенце, и до последно може би САМО АЗ виждах крайния резултат в ума си, съпругът ми се чудеше какво ме е прихванало, но въпреки всичко ми имаше доверие, че знам какво правя. 

Резервиране

Тук въпросът беше, че всичко се случи толкова бързо, че у себе си нямахме сумата дори за цялата такса за резервиране на имота, която обикновено е около 1000 евро, ние имахме 1000лв., но, бях решила, че ако му е писано да стане, ще стане, ако ли не, значи чакането ще си заслужава. Предупредих брокерите  ни и те казаха, че е възможно сега да платим толкова, колкото имаме, а след няколко дни останалата част. Уточнявам, че тази сума се приспада от комисионата, която дължите на брокерите, не е допълнение към нея. 

Още щом излязохме от огледа, звъннах на близък човек за да го попитам дали може да ни помогне с част от ремонта, за да знам какво да предприемем и да се ориентираме за какво ще ни стигне бюджета ни.

Междувременно нашата брокерка проведе разговор с брокера на продавачите за каква отстъпка е възможна. Нашият близък човек потвърди, че ще ни помогне, брокерите предложиха сума от 63,500 евро и …процесът по купуване на апартамент без самоучастие започна. Платихме 1000 евро и се насочих към банката, където да оформим първия ни кредит – 35.000 лева потребителски кредит, който да покрие първоначалната вноска на предварителен договор, която обичайно е 10% от договорената стойност на имота – или около 12 хиляди лева, както и комисионата на брокерите, такси и други плащания. 

Банката

Нашият банкер, по визитка “Менидър продажби” е фантастична, бих използвала жаргона “намахана” дама, която само улесни и ускори процеса по кредитиране от първия кредит, през окомплектоване на документация, до защитата на ипотечния кредит, където имаше деликатни моменти. Комуникацията беше изключително лесна, и подкрепата от нейна страна  направи всичко, свързано с банката да се случва сякаш с лекота.

…продължава  в Купуване на апартамент без самоучастие – част 2

 

2 thoughts on “Купуване на апартамент без самоучастие

Comments are closed.