Днес си говорим за това дали е възможно купуване на апартамент без самоучастие – без спестяванията за първоначална вноска.
Ако търсите бърз отговор – ДА, възможно е, и това е нашият опит с процеса:
Предистория
Със съпруга ми сме заедно от 2003-та година, оженихме се през 2007-ма и съвсем естествено, искахме да си имаме собствено “гнезденце” – наш дом, в който да можем да правим промени и подобрения без да искаме разрешение, но и без варианта да се налага да сменяме жилището след няколко месеца въпреки подобренията за наша сметка.
През 2008-ма, обаче сметките не излизаха. Тогава плащахме наем от 300лв, а цените на имотите и лихвите по кредитите ни даваха вариант за ипотечен кредит с над 750лв месечна вноска – сума, която не можехме да си позволим. И това беше без самоучастието, каквото нямахме.
Започнахме да събираме пари за първоначалната вноска, но на няколко пъти се наложи да използваме спестяванията си за спешни случаи с нашето семейство или близки, затова спестявания ефективно не съществуваха. А и когато плащаш наем е трудно да спестяваш бързо.
Както за всичко друго, така и за това трябваше да изчакаме
Правилния момент
И докато през 2008-ма наемът ни беше 300лв, а вноската би била 750лв, то през 2018-та година сумите започнаха силно да се доближават и в момента ипотеката ни е равна на наема, който бихме плащали, като по-долу ще си говорим и с конкретни суми.
Тоест, ние вече така или иначе плащахме наем, близък до вноска по ипотека, следователно бюджетът ни може да си позволим ипотека. В известен смисъл тя би била и относително по-стабилна в дългосрочен план. Единственото допълнително би бил потребителски кредит за първоначалната вноска, който изчислихме, че при предлаганите лихвени условия и доходите ни, можем да си позволим.
Така планът беше да се върна на работа след отпуск по майчинство и да работя 4-5 месеца преди да започнем проучване на конкретните условия на различните банки.
Казвам конкретните, защото при едни и същи параметри на имота, условията по кредита на двама различни кредитоискатели могат да се различават в зависимост от редица други фактори като размер на осигурителния доход,
- времето, от човек което е в една компания,
- типа позиция, която заема,
- възрастта му,
- кредитен рейтинг от бързи или други кредити,
- собственост на други недвижимости,
- дали е клиент на банката,
- има ли поръчители и съкредитоискатели и така нататък.
Предварително проучване
Върнах се на работа през август 2018та и през декември започнахме да се подготвяме.
Първо се свързах с банката, в която всички от фирмата, за която работя имаме сметки от 10 години. Аз имам само 1 банкова сметка, така, че можеха:
- да направят експозиция на сметката със заплата и допълнителни доходи,
- да добавим доходите на съпруга ми,
- да определим срок на изплащане,
- желаната вноска
и така да определим максималната сума, която можем да си позволим да дадем за жилище.
Изчислената ни ориентировъчната сума беше 60.000 евро. Естествено, ако намерехме имот с по-ниска цена, толкова по-добре за по-ниска вноска или за по-кратък период на изплащане.
Кредитни консултанти
В процеса на проучване на условията на банките, през онлайн форма за контакт се свързах с голяма компания за кредитно консултиране и се срещнах с техен представител.
Лично при нас ползата от тях беше нулева и занапред не бих се свързвала с такъв посредник, а директно с банката. В крайна сметка ми предложиха като най-добри условията, тези, които вече бях договорила с “моята” банка, без нито стотна от процента разлика, което ги прави излишни за нашия случай, но за други хора може би успяват да бъдат много полезни.
Брокери
Искахме да закупим жилището, в което живеехме вече 5 години, но наемодателите ни нееднократно отказваха да го продадат. Опитахме и с други апартаменти в същата сграда – никой не беше за продан.
Затова определихме какви са желаните основни параметри на бъдещето ни жилище:
- квартал и местоположение,
- приблизителна площ,
- предпочитано изложение,
- етаж и
- разположение.
Разбира се, няма пълно щастие и знаехме, че ще трябва да направим компромис с нещо от списъка ни.
Съпругът ми започна да ходи на огледи, общо 4, но за съжаление никой от имотите не само не отговаряше на условията ни, но и дори не бяха готови, бяха в строеж, на етап около и преди акт 14, а, както знаете, банките имат различно финансиране на готови, влезли в експлоатация имоти и на такива, които са на акт 14.
Всички от обявите, на които звъняхме, бяха от агенции за недвижими имоти. При желание за оглед, ни канеха в офиса си, където подписвахме договор за услуги, в който се задължаваме да им платим определената комисиона – между 3 и 4% от стойността на имота, ако решим да го закупим, независимо дали от тях или от друга агенция.
За да ускорим търсенето, в началото на януари се включих и аз, като в първата и втората агенция, в която отидох ми се изсмяха на бюджета и казаха, че не мога да намеря нищо под 90.000 евро, защото прилични имоти на търсената от нас цена няма. Настояха да подпиша договор с тях, но аз отказах с довода, че ще го направя непосредствено преди първия оглед на подходящ имот. От първата агенция се обадиха да попитат какво търсим 6 месеца след като вече бяхме се нанесли в собствен апартамент или общо 9 месеца след първата ни среща.
Апартаментът
Третата ми среща беше с малка и сравнително нова агенция и само след два дни имахме насрочени два огледа, за съжаление без предварително да имам снимки или подробна информация.
На първия оглед всичко беше под всякаква критика – да, в желан квартал, но запустяла кооперация, тъмен апартамент с миниатюрни стаи и ниски тавани, падащи плочки в банята и общото усещане за изоставеност и разруха, извън поправимото. Отговорът ми беше категорично НЕ.
Веднага след това, 30 минути по-късно, беше и вторият оглед – апаратаментът беше в район, който харесваме, дотук добре. Общите части – стари и с куп забележки – ремонт не беше правен от постояването на сградата, а имаше силна нужда.
Отвори се вратата на апартамента и първата ми мисъл беше “Как попаднах тук?!”
Жилището беше пропито с миризма на цигарен дим, коридорът беше тесен, с нисък окачен таван, навсякъде имаше сребриста ламперия, вратите бяха алуминиеви с кафяво фолио, имитиращо дърво и се отваряха навън, не към стаята, а към коридора, което правеше преминаването от стая в стая като игра в лабиринт и близко до мисията невъзможна, когато си представя как две малки деца се опитат да преминават между всички тези врати, отворени към коридора.
Холът беше с кафяви тапети и жълт таван, просмукан с катран, кухнята беше с капещ кран, прогнила мивка и омазнена печка, в спалнята имаше мухъл и падаха парчета тапети, банята беше с огромна лята вана, от която не можеше да минеш, и някъде имаше огромен теч, подът беше с грозни плочки, а детската стая беше с тапети, които моментално ти “подаряват” главоболие. В нито едно помещение нямаше лампа на тавана, в нито едно (!) – за първи път виждах такова решение – малки плафончета или стенни лампи, които не отдавана почти никаква светлина.
Но, имаше нещо в този апаратамент – имаше простор, и, ако се абстрахиращ от състоянието му в момента и като с рентенов поглед, премахнеш всичко до чисти стени за да започнеш отначало, имаше страхотен потенциал.
Обявената цена беше 66.000 евро – над бюджета ни, но можехме да опитаме да договорим намаление (стандартно цената се завишава за да може да се направи 5-10% отстъпка). Съпруга ми и малката ни дъщеря бяха в квартирата ни и му звъннах да хване такси и да дойде, за да преценим заедно.
До ден днешен той ми напомня, че точно в този момент, когато влезе да разгледа, си е помислил, че съм с някакво помрачение на ума, защото апаратаментът беше ужасен, наистина ужасен. Но заедно с това и ми благодари, че съм успяла да видя потенциала му и сега имаме точно това, което искахме.
Това е апартаментът, който купихме:
- В район, който искаме – широк център, с приблизителната желана площ, която бюджетът ни позволява и с разпределението, което искахме – с общите части е 81 квадратни метра, чисти 73 е, като 23 кв.м. са кухня и хол, 9 кв.м. детска стая и близо 11 кв.м. спалня.
- Общо има 4 тераси, от които 1 усвоена към детската стая, 2 остъклени – 1 към спалнята и 1 малка, към кухнята и 1 открита тераса, с решетка – решетката или обезопасяването са ни важни с малки деца.
- Изложението е изток – запад, точно, каквото искахме.
- Апартаментът е вътрешен – няма калкани (изцяло външни стени).
- Имотът е не само с право на строеж, но и с 9 кв.м. земя от вътрешния двор.
Компромисите, които направихме са с:
- общите части – защото, както казах, са в лошо състояние и до момента дори да събираме пари във входа, няма никаква промяна или ремонт.
- Намиране на място за паркиране е като да спечелиш от тотото, а повечето гаражи са превърнати в търговски площи или салони за красота.
- Щеше да е хубаво да имаме отделна баня и тоалетна, защото сега са 2 в 1, и с 4ма души постоянно има някой, който използва банята.
- Искахме ново строителство за да започнем от 0, а сега трябваше първо да разрушим всичко, което е тук, до основи, да започнем от нула и така да продължим, което определено утежни бюджета.
Но, налага се да се правят компромиси.
Аз вярвах, че можем да направим от това, което виждахме в момента, мечтано наше местенце, и до последно може би САМО АЗ виждах крайния резултат в ума си, съпругът ми се чудеше какво ме е прихванало, но въпреки всичко ми имаше доверие, че знам какво правя.
Резервиране
Тук въпросът беше, че всичко се случи толкова бързо, че у себе си нямахме сумата дори за цялата такса за резервиране на имота, която обикновено е около 1000 евро, ние имахме 1000лв., но, бях решила, че ако му е писано да стане, ще стане, ако ли не, значи чакането ще си заслужава. Предупредих брокерите ни и те казаха, че е възможно сега да платим толкова, колкото имаме, а след няколко дни останалата част. Уточнявам, че тази сума се приспада от комисионата, която дължите на брокерите, не е допълнение към нея.
Още щом излязохме от огледа, звъннах на близък човек за да го попитам дали може да ни помогне с част от ремонта, за да знам какво да предприемем и да се ориентираме за какво ще ни стигне бюджета ни.
Междувременно нашата брокерка проведе разговор с брокера на продавачите за каква отстъпка е възможна. Нашият близък човек потвърди, че ще ни помогне, брокерите предложиха сума от 63,500 евро и …процесът по купуване на апартамент без самоучастие започна. Платихме 1000 евро и се насочих към банката, където да оформим първия ни кредит – 35.000 лева потребителски кредит, който да покрие първоначалната вноска на предварителен договор, която обичайно е 10% от договорената стойност на имота – или около 12 хиляди лева, както и комисионата на брокерите, такси и други плащания.
Банката
Нашият банкер, по визитка “Менидър продажби” е фантастична, бих използвала жаргона “намахана” дама, която само улесни и ускори процеса по кредитиране от първия кредит, през окомплектоване на документация, до защитата на ипотечния кредит, където имаше деликатни моменти. Комуникацията беше изключително лесна, и подкрепата от нейна страна направи всичко, свързано с банката да се случва сякаш с лекота.
…продължава в Купуване на апартамент без самоучастие – част 2
[…] първа част на Купуване на жилище без самоучастие разказвам процеса на решение за закупуване на жилище […]
[…] първа част на Покупка на жилище без самоучастие разказвам процеса на решение за закупуване на жилище […]