AGLEU

В първа част на Покупка на жилище без самоучастие разказвам процеса на решение за закупуване на жилище и стъпките до избор на апартамент.

Потребителски кредит

В първоначалните ни консултации с банката бяхме сметнали и какъв е максималният потребителски кредит, тъй като спрямо всички вноски по кредити се определя максималната вноска на ипотечния кредит, а потребителския теглим преди ипотечния. Има варианти да се теглят едновременно, но това не беше нашият случай. 

За банката е важно да докажете приходи, именно да ДОКАЖЕТЕ, не просто да кажете, че получавате в сивия сектор много, но официалните са по-малко. 

Тоест, говорим за изцяло декларирани доходи – най-лесно се доказва заплата, на която ви осигуряват и която постъпва по сметката. При нас, както споделих в началото, няма промяна на банката, заплатата ми така или иначе се превежда при тях.

Допълнително се зачитат приходи от наем, граждански договори, авторски права и други, като за моите предоставих данъчна декларация за 2017-та година. Ипотечен кредит теглихме през февруари 2019, така, че при първа възможност щях да представя декларация за 2018-та.

Първият ни, потребителски кредит беше 35.000лв за максималните 10 години или 120 месеца, с лихвен процент 5,05% и се получава вноска от около 370лв на месец – отново припомняме – това е разликата над сумата за наема, която плащаме за да имаме собствено жилище (защото ипотеката в нашия случай е равна на наема).

За няколко дни бях одобрена – потребителският кредит е само на мое име, парите бяха преведени по сметка и преминахме към:

Предварителен договор

Продавачите искаха бърза сделка, затова предварителният договор сключихме по-малко от седмица след огледа. Предварителният договор е нещо като обещание за сделка, скрепено с 10% от сумата за имота, и в което са описани условията на бъдещата сделка – кога ще се случи (при нас беше след малко повече от месец), с какво финансиране ще бъде – в нашия случай ипотечен кредит. Сумата обикновено е невъзръщаема, ако купувачът се откаже от сделка, но може да бъде върната, ако продавачът се откаже. Отново – това трябва да бъде описано в самия предварителен договор. 

На този етап, при подписването, се дължи и таксата за услугите на агенцията по недвижими имоти – ние платихме 3% от 63,500 евро или около 3700лв. 

След подписване на предварителния договор започва пълното окомплектоване на необходимите документи. 

Една част са задължение на продавача – като:

• нотариален акт,
• скица на имота,
• данъчна оценка,
• удостоверение за имота, което показва дали има тежести, например ипотека или възбрана, 
• справка за семейно състояние от ЕСГРАО (защото ако имотът е закупен по време на брака, ще трябва и двамата съпрузи да са съгласни да го продадат и да участват в сделката),
• бележка за платени данък сграда и такса смет.

(пълен списък на изискваните документи ще получите от банката)

Друга част са задължение на купувача –  отново бележки за семейно състояние, пазарна оценка на имота, на база на която ще се изчисли кредитирането.

Пазарна оценка на имота

Отпускането на кредит става не на база договорена цена, тоест тази, която заплащате вие, а на база оценка на имота от сертифициран експерт. 

Всяка банка има списък с такива оценители, с които работи – могат да бъдат вътрешни или външни. Нашият беше външен. Заплатихме 120лв за оценката, дамата извърши оглед и след няколко дни получихме две папки с доклада и заключенията на оценката – едно копие за нас и едно за банката. 

Пазарната оценка може да бъде по-висока или по-ниска от заплащаната цена, и както казахме, от нея зависи размерът на кредита, който ще получите. В нашия случай пазарната оценка беше по-висока от цената, която бяхме договорили. Договорена цена от 63,500 евро и пазарна оценка от 71.300 евро

Кредитиране

Най-важното за мен, когато избирам кредит, е не какви са гръмките реклами и обещания за ниски проценти, а каква е крайната месечна вноска по кредита. Така, при една и съща сума и период, банката, която ни предлагаше по-нисък процент, реално ни искаше с 200лв по-висока вноска на месец и то при липса на задължителна застраховка живот, която допълнително увеличава месечните плащания.

Ипотечен кредит можете да изтеглите сами или със съкредитоискател, като не е задължително с него да имате брак или роднинска връзка. 

Когато имате граждански брак, обаче, по закон всичко придобито по време на брака е семейна собственост и по 50% на двамата партньори (ако предбрачен договор не урежда друго), затова освен логиката, че така или иначе жилището е на двамата, защо да не го плащат двамата, има и икономически ползи в някои случаи – по-лесно ще вземете кредит със съкредитоискател, защото се смята общият ви доход. 

Ние имаме две деца, и така домакинството ни става от 4-ма затова се смятат всички приходи и от тях се вади минимална сума на член от семейството – по това време беше 210лв за нашата банка, като за различните банки е различно. От общия ни доход се вадят 4*210 = 840лв и сумата, която остава трябва свободно да покрива всички кредити – ипотечни и потребителски. 

Нашият ипотечен кредит

Кредитът, който избрахме, беше с лихвен процент от 3,5%, с включени две застраховки – живот за главния кредитоискател (за мен) и застраховка имот. В момента има по-изгодни условия.

Максималният срок, за който може да бъде изтеглена е при някои банки до 30/35 години. При нас срокът е 23 години и месечната ни вноска е малко под 550лв на месец. 

Тук имахме една не съвсем малка изненада. Оказа се, че нашата банка не финансира 80% от пазарната оценка на имота в такава проста формула. Нещото, което не знаехме е, че първо пазарната оценка се сконтира, или намалява с определен процент – в нашия случай 7% и от така получената сума се изчисляват 80%, които банката ще даде за имота. 

Там изчезнаха част от парите за ремонта, които после трябваше да наваксаме после, с още един потребителски кредит. 

От 71.300 евро намалиха 4991 евро и  ипотечният ни кредит е за 53 000 евро, 103 840лв. Това е важно да се има предвид от хората, които имат много ограничен бюджет и буквално пресмятат всеки лев. 

В хода на разглеждане на ипотечния кредит се наложи да предоставяме допълнително документи за доказване на доходи и почти всеки ден изпращах нещо ново. Около седмица след подаване на първоначалния комплект документи, получих смс от банкерката ни, че сме одобрени. 

Сделка при нотариус

Сделката беше месец и половина след първоначалния оглед, при нотариус, който бяхме избрали ние. Няколко дни предварително, отидох на място за да уговоря дата и час за сделката, както и да предоставя необходимите документи за съставянето на нотариалния акт. 

В самия ден присъстваха нотариус, продавачите, ние, като купувачи и кредитоискатели, брокерите на продавачите, нашите брокери, нашият мениджър продажби от банката, както и адвокат от банката, който да оформи ипотеката, веднага, щом имотът стане наша собственост. 

Ако не сте били част от такава процедура: всички се събирате, получавате копие на бъдещия нотариален акт пред себе си и нотариусът започва да чете всичко на глас, дума по дума. Ако забележите грешка, тя се коригира, разпечатват се нови копия и се продължава. След изчитането на съдържанието, подписвате договора за покупко-продажба, а веднага след него и договорът за ипотека. 

Такси при нотариус

Уточнявате ги в момента на уговаряне на дата и час за сделката, заплащат се след сделката, както и необходимите допълнителни такси за оформяне на документите. Ние платихме за данъци, такси и нотариална такса над 4000лв. 

Грубо,  и по спомен, общо за брокер, нотариус, данъци и други такси за апартамент от 63.500евро платихме около 9700 лв. 

Агенция по вписванията

След сключване на сделката при нотариус, същата трябва да се отрази и в Агенция по вписванията, което отнема около 3 работни дни и се извършва от нотариусите. 

Вземане на нотариалния акт

Обикновено става около 5-7 дни след сделката.

Плащане на продавачите – след като банката получи копие от Агенция по вписванията, че тя, банката, е с първа по ред ипотека, в рамките на няколко дни или общо около 5-7 дни след сделката, превежда парите на ваша сметка и после в сметката на продавача. 

Влизане във владение

Датата или условията за влизане във владение е хубаво да бъда описани в нотариалния акт. Макар и незадължителен елемент, когато го има като текст в самия акт и не се случи дори при изпълнени условия, самият нотариален акт се превръща в изпълнителен лист, който да се предаде на съдия-изпълнител. 

Приемо-предавателен протокол

При влизане във владение подписахме приемо-предавателен протокол за това какво има в апартамента в момента, когато официално преминава в наши ръце. В ретроспекция ще кажа, че беше полезно, защото се наложи да го използваме. 

Промяна на партиди

Още първия ден организирахме смяната на партидите – в електроснабдителната компания и във ВиК. Необходим Ви е нотариален акт, лична карта, всички сметки да са платени за ВиК, а за Енерго Про нямаше такова задължително изискване. След седмица те минаха да отчетат електромера. 

Ремонт

При нас ремонтът отне 6 седмици – стартира на 01.03.2019  се нанесохме на 15.04.2019г. Всеки ден някой от нас беше в апартамента – първо съпруга ми за нещата, които изискват груба мъжка сила, после аз за това, което мога да направя и сама. 

За съжаление имахме сериозни сътресения, които наложиха непредвидени спешни замени за да можем да се вместим в сроковете си за нанасяне.

Имахме фантастични хора за водопровода, електрическата инсталация, паркета, алуминиевата врата на банята и прекрасни мебелисти, които ни препоръчаха след като монтажната група на Икеа остави незавършен ъгъл и друга неволя – в детайли разказвам във видеото за Кухня от Икеа и дали си заслужава. Същите мебелисти после ни направиха спалнята по поръчка, както и шкаф, комод, бюфет в хола, точно такъв, какъвто го искахме. 

Шпакловчиците, човека за фаянс и гранитогрес, както и тези, които ни правиха окачен таван в банята не бихме препоръчали,  с бояджиите се разделихме поживо по здраво и сами свършихме тяхната работа, защото отказваха да работят с боята, която бяхме купили, а допълнително не знаеха, че за да покрият катран и наслоявания от тютюнев дим трябва да се използват грундове. 

Целият ремонт до нанасяне, като това включва строителни материали, труд на майстори, кухня, санитария техника, като бойлер, хладилник, печка, котлони, диван, спалня, маса и столове и всичко около тях, струваше около 23 до 25 хиляди лева – малко разтеглива сума, защото всичко, каквото изкарвахме, влагахме в онова, което е необходимо за апаратамента и в един момент загубихме точната сметка.  

Апартаментът е малък за 4-членно семейство, но се превърна точно в онова кътче, което винаги сме искали. Дай Боже след време да можем да си позволим да се преместим на по-голямо място, но за момента сме щастливи у дома. 

Данъчни облекчения

Ако поне един от кредитоискателите не е навършил 35 години по времето на тегленето на ипотечния кредит и има сключен граждански брак, то той може да използва данъчно облекчение в размера на платените за годината лихви по главница до 100.000лв. Тоест данъчната Ви ставка се намалява със сумата, която сте платили за лихви. При мен това бяха 2711лв за 2019-та година. Всяка година намаляват, защото намалява и главницата, следователно лихвите по нея, но е хубаво да знаете за облекчението, за да можете да го използвате. Необходима Ви е само бележка от банката за това какви суми сте платили, за да я прикрепите към данъчната декларация. 

*Важното уточнение е, че данъчно облекчение може да се използва само за доходи извън тези от трудови правоотношения (заплата) – приспадат се от данъчната ставка от доходи от наем, граждански договори, авторски права и т.н.

Още от AGLEU:

• По улиците на есенна Варна
• Ред в кухнята
• Пречиствател на въздух Philips